Negatywna ocena operatu szacunkowego może mieć istotne znaczenie dla rzeczoznawcy majątkowego. Może zostać wykorzystana w sporze dotyczącym prawidłowości wyceny lub stać się jednym z dokumentów analizowanych w dalszym postępowaniu. Nie oznacza jednak automatycznej utraty uprawnień zawodowych. Ocena Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM) i postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej to odrębne procedury.

Skuteczna odpowiedź na zarzuty wymaga analizy treści opinii, zebrania dokumentacji i odniesienia się do konkretnych uchybień. Ogólne stwierdzenie, że wycena była wykonana zgodnie z doświadczeniem zawodowym, nie zastępuje merytorycznego uzasadnienia przyjętych rozwiązań.

Zakres oceny Komisji Arbitrażowej

Ocena prawidłowości operatu dotyczy zgodności opracowania z przepisami, zasadami wyceny i wymaganiami zawodowymi. Analiza może obejmować określenie przedmiotu i celu wyceny, kompletność danych, zasadność przyjętych założeń, dobór podejścia i metody oraz poprawność obliczeń. Znaczenie ma także to, czy sposób rozumowania rzeczoznawcy można odtworzyć na podstawie treści operatu i wykorzystanych źródeł.

Komisja Arbitrażowa nie jest organem nadającym ani odbierającym uprawnienia zawodowe. Jej opinia nie zastępuje decyzji właściwego organu ani rozstrzygnięcia sądu. Może jednak stanowić materiał wykorzystywany przy ocenie sprawy, dlatego nie należy jej traktować jako dokumentu pozbawionego konsekwencji.

Po otrzymaniu informacji o procedurze rzeczoznawca powinien wykonać następujące czynności:

• Sprawdzić zakres oceny i dokładnie zidentyfikować kwestionowany operat.
• Zebrać wersję operatu, dokumenty źródłowe, obliczenia i korespondencję dotyczącą zlecenia.
• Przyporządkować każdy zarzut do odpowiedniego fragmentu opracowania.
• Ustalić, czy zarzut dotyczy faktu, interpretacji przepisu, metodyki czy obliczeń.
• Przygotować rzeczowe wyjaśnienia oparte na dokumentacji i właściwych regulacjach.

Warto prowadzić analizę w sposób umożliwiający odtworzenie toku rozumowania. Każda odpowiedź powinna odnosić się do konkretnego zarzutu, a nie wyłącznie do końcowego wyniku wyceny (a więcej tym temacie znajdziesz w tym artykule).

Jak przygotować stanowisko do oceny?

Podstawą obrony jest dokumentacja istniejąca w chwili sporządzania operatu. Należy wykazać, z jakich źródeł korzystano, dlaczego wybrano określone transakcje i jakie przesłanki uzasadniały zastosowanie przyjętej metody. Jeżeli oceniający kwestionuje analizę rynku, odpowiedź powinna dotyczyć reprezentatywności danych, porównywalności nieruchomości oraz sposobu uwzględnienia różnic.

W przypadku zarzutu błędnych obliczeń należy przedstawić sprawdzalny tok kalkulacji. Jeśli problem dotyczy stanu prawnego lub planistycznego, trzeba wskazać dokumenty dostępne na datę wyceny. Późniejsze zmiany nie powinny być automatycznie oceniane jako dowód błędu popełnionego wcześniej.

Nie należy tworzyć po fakcie dokumentów, które miałyby pozorować istnienie wcześniejszej analizy. Można przygotować wyjaśnienie istniejącego materiału, ale trzeba odróżnić dokumenty źródłowe od późniejszych komentarzy. Jeżeli zarzut jest zasadny, rzeczowe wskazanie jego zakresu może być korzystniejsze niż podtrzymywanie nieuzasadnionej argumentacji.

Uwagi do projektu opinii i dalsze postępowania

Procedura Komisji Arbitrażowej PFSRM przewiduje mechanizmy umożliwiające autorowi przedstawienie wyjaśnień i uwag na zasadach określonych w odpowiednim regulaminie. Należy dokładnie sprawdzić przekazane pouczenia, terminy i sposób składania stanowiska. W opublikowanych zasadach przewidziano możliwość zgłoszenia uwag do projektu opinii w terminie siedmiu dni. Konkretne działania trzeba jednak dostosować do aktualnej wersji regulaminu i etapu sprawy.

Jeżeli opinia zostanie wykorzystana w postępowaniu administracyjnym, cywilnym lub dotyczącym odpowiedzialności zawodowej, należy odrębnie ustalić zasady udziału w tym postępowaniu. Nie można zakładać, że zastrzeżenia złożone w procedurze arbitrażowej automatycznie zastępują stanowisko procesowe. W razie ryzyka utraty uprawnień lub znacznej odpowiedzialności majątkowej wskazana jest konsultacja z prawnikiem mającym doświadczenie w sprawach dotyczących wyceny nieruchomości.

Podważenie operatu wymaga reakcji opartej na faktach, dokumentach i argumentacji technicznej. Sama negatywna opinia nie oznacza automatycznej utraty uprawnień, ale może mieć znaczenie dla dalszych rozstrzygnięć. Rzeczoznawca powinien więc rozdzielić ocenę merytoryczną opracowania od ewentualnej odpowiedzialności zawodowej i odpowiednio udokumentować swoje stanowisko.