Błąd w operacie szacunkowym może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli wadliwa wycena spowoduje szkodę, poszkodowany może dochodzić jej naprawienia na zasadach określonych w przepisach. Wypłata odszkodowania z polisy OC nie oznacza jednak, że ubezpieczyciel zawsze może zażądać zwrotu wypłaconej kwoty od rzeczoznawcy. Regres wymaga odrębnej podstawy prawnej lub umownej.
W ocenie ryzyka trzeba rozdzielić trzy kwestie: nieprawidłowość zawodową, odpowiedzialność za szkodę oraz zakres ochrony ubezpieczeniowej. Samo wykazanie błędu nie przesądza jeszcze o obowiązku zapłaty odszkodowania. Konieczne jest ustalenie między innymi związku przyczynowego, zakresu szkody i przesłanek odpowiedzialności.
Kiedy błąd w operacie może powodować odpowiedzialność?
Nieprawidłowość może dotyczyć danych wejściowych, analizy rynku, doboru nieruchomości podobnych, zastosowanej metody albo obliczeń. Znaczenie mają również błędy w opisie stanu prawnego, przeznaczenia nieruchomości i ograniczeń wpływających na jej wartość. Nie każda pomyłka ma jednak taki sam ciężar. Trzeba ustalić, czy uchybienie wpłynęło na wynik wyceny i czy doprowadziło do konkretnej szkody.
Przykładowo przyjęcie nieaktualnych cen może zawyżyć wartość nieruchomości wykorzystywanej jako zabezpieczenie kredytu. Jeżeli bank poniesie stratę, może badać, czy wycena była wykonana z należytą starannością i czy prawidłowy operat mógłby wpłynąć na decyzję kredytową. Ocena nie może ograniczać się do porównania wartości z późniejszą ceną sprzedaży. Zmiany rynkowe po dacie wyceny nie dowodzą same w sobie błędu.
Przy analizie odpowiedzialności należy sprawdzić przede wszystkim:
- Jaki obowiązek zawodowy lub umowny miał zostać naruszony.
- Czy stwierdzona nieprawidłowość miała wpływ na określoną wartość.
- Czy wystąpiła szkoda majątkowa i jak została obliczona.
- Czy istnieje adekwatny związek przyczynowy między błędem a szkodą.
- Jakie ograniczenia odpowiedzialności wynikają z przepisów, umowy i polisy OC.
Dopiero łączne zbadanie tych elementów pozwala ocenić, czy roszczenie wobec rzeczoznawcy ma podstawy.
Regres ubezpieczyciela a zakres ochrony OC
Obowiązkowe ubezpieczenie OC przedsiębiorcy wykonującego czynności rzeczoznawstwa majątkowego obejmuje odpowiedzialność cywilną w zakresie określonym przepisami i umową ubezpieczenia. Minimalna suma gwarancyjna wynikająca z rozporządzenia wynosi równowartość 25 000 euro w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz łącznie do wszystkich zdarzeń objętych ochroną w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy.
Regres ubezpieczeniowy polega na dochodzeniu przez ubezpieczyciela zwrotu wypłaconego świadczenia od podmiotu odpowiedzialnego, jeżeli istnieje ku temu podstawa prawna. W ubezpieczeniach OC nie należy automatycznie przenosić zasad znanych z ubezpieczeń majątkowych. Zakres roszczenia zwrotnego zależy od rodzaju ubezpieczenia, właściwych przepisów oraz okoliczności konkretnej sprawy.
W szczególności trzeba odróżnić odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec poszkodowanego od ewentualnych roszczeń ubezpieczyciela. Odmowa pokrycia części szkody, zastosowanie limitu odpowiedzialności i żądanie zwrotu już wypłaconego odszkodowania to różne sytuacje prawne. Nie można zakładać, że każde naruszenie standardu zawodowego automatycznie daje ubezpieczycielowi prawo do regresu.
Jak ograniczyć ryzyko roszczeń?
Podstawowym zabezpieczeniem jest dokumentowanie procesu wyceny. Rzeczoznawca powinien zachować źródła danych, uzasadnienie doboru transakcji, obliczenia oraz informacje o ograniczeniach analizy. W przypadku danych niepewnych lub sprzecznych należy wyjaśnić, jak je zweryfikowano i czy mogły zmienić wynik.
Przed przyjęciem zlecenia warto również sprawdzić, czy suma gwarancyjna i warunki polisy odpowiadają skali potencjalnej odpowiedzialności. Znaczenie ma zakres działalności objętej ochroną, wyłączenia, udział własny oraz zasady zgłaszania roszczeń – https://pl.wikipedia.org/wiki/Udzia%C5%82_w%C5%82asny. Wątpliwości dotyczące zakresu polisy należy wyjaśnić z ubezpieczycielem lub brokerem przed wystąpieniem szkody.
W razie otrzymania wezwania do zapłaty albo informacji o roszczeniu należy niezwłocznie sprawdzić obowiązki notyfikacyjne wynikające z umowy ubezpieczenia. Nie należy samodzielnie uznawać roszczenia ani zawierać ugody bez analizy warunków polisy. Odpowiednio udokumentowany operat i szybkie zgłoszenie sprawy pozwalają sprawniej ocenić zakres odpowiedzialności.
Błąd w operacie nie oznacza automatycznie regresu ubezpieczyciela. O wyniku decydują podstawa prawna roszczenia, rzeczywista szkoda, związek przyczynowy oraz warunki ochrony. Rozdzielenie tych elementów jest konieczne zarówno przy ocenie odpowiedzialności, jak i przy zarządzaniu ryzykiem zawodowym.
